对话任志强：安得广厦千万家

　　第一环节：政府和市场的职责

　　主持人：“观天下风云，与永图论道”，大家好！这里是贵州卫视高端对话节目《论道》，我是李崑。首先欢迎我们《论道》节目的嘉宾主持，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图先生，龙先生您好！今天我们讨论的话题是关于房地产，下面让我们用掌声欢迎今天的嘉宾，华远集团总裁任志强先生，任先生您好。

　　主持人：作为一名企业家，任志强先生有着非常强烈的社会责任感。那今天我们的话题就从总理的政府工作报告开始说起。在今年的政府工作报告中，对房地产是明确了，要坚持正确的发挥政府和市场的作用。那么二位认为，政府和市场他们应该起到什么样的职责？

　　龙永图：这个今天我们请来我们中国房地产界一位明星级的人物，也是很知名的专家，我很尊重他很多的一些讲话，但是我们任总是性情中人，讲话也很直，所以发表这些高论，在房地产界的话，整个社会，包括网上曾经引起非常激烈的争论，所以有可以说是一个有争议的一个人物，但是现在几年下来，任总发表了很多的一些观点，看来都是正确的。

　　任志强：我不是自我平反，那个可能比较有争议的一个是说，商品房是给富人盖的，其实这句话最后应该还有一句话，就是穷人的房子应该是政府负责的，但是媒体报道只说了前面那一句话，不说后面这一句。在我们24号文件或者18号文件，一直到这次的工作报告上都明确的说，商品房知道是面对高收入者，我们温总理的这次政府工作报道，特别有一句话，高收入家庭是靠市场调节来解决商品房住房问题的。我记得第一次跟龙部长做博鳌做论坛的时候是五年以前，那个时候我们提出这个论点的时候，还有很多还不信服，说企业把这个责任推给了政府，其实它从源头开始，从土地供应制度，如果要穷人去买支付了高额土地抚养金的房子是不太对，所以各级政府都会用保障的方式来解决，

　　龙永图：其实任总提出的这样一个观点，不仅仅是住房的问题有重要的意义。

　　任志强：对。

　　龙永图：而且去解决一个问题，就是在市场经济的条件下，市场该干什么，政府该干什么？

　　任志强：对。那么现在事实证明，这保障性住房已经出台了，这次政府工作报告，在温总理讲话里也特别强调了，要发挥这个政府和市场的两个作用。那么其中之一，就是低收入家庭的，主要是靠政府来保障，中等收入家庭主要要靠政府来帮助，所以这在总理的这个报告的具体措施中也特别强调了“帮助”两个字，就是不能白给你，穷人是不白给的，这个中低收入家庭，或者我们成为家庭时去帮助你，比如（贴息贴租）等等其他方法帮助你，限价房子等等。那么高收入家庭是真正的商品房。

　　龙永图：我觉得现在，对于房地产讨论的真正意义，在于明确政府在整个的这个市场经济这样一个发展过程中应该干什么事情？

　　任志强：对。

　　龙永图：所以这个当时任总讲这个我们这些房地产开发商，因为任总他们是搞商品房开发的，所以富人建房，这话听起来很涩的，因为当时大家忘记了，还有就说是其实大部分的房子，应该是由政府来解决的。

　　任志强：对。

　　龙永图：对吧，这一条的话我就觉得最初，使得我们的话，知道政府应该在干什么，市场应该干什么，比如当时我当时也是备受争议的一句话，就说是如果你们买不起房子，你就租房，因为而且我了解国外很多的例子，包括最发达的美国、英国，很多人的房子住房问题都是靠租房解决的，你讲的 又是一句大实话，就像是讲的话，你卖不起车，你就打的，就坐公交吧，这句话本来也是一个很简单的事情，这是一个常识性的事情，但是的话，并不因为我会劝那些必须买不起汽车的人去打的，会给人家骂的。

　　任志强：这个可能和我们中国的历史制度有关系，很多的年轻人可能没有体会到当时是分房制度。

　　龙永图：对。

　　任志强：那么更多的年轻人表示意见的时候，因为他们没有经历过这样一个改革的过程，中国过去实行的住房制度，完全是靠政府来提供的，基本都单位分房，或者政府分房，这个事务持续了将近50年的时间，一直到98年才开始改变，那么98年改变以后，才出现了住房问题市场化的问题。

　　龙永图：作为商品房的问题。

　　任志强：对，包括住房补贴、公积金、商品房这样一个过程。

　　主持人：这份政府工作报告对五年来中国房地产是这样说的“住房条件进一步改善”。他肯定了政府的成绩。哪么在这份成绩单中，政府承担了什么样的角色？

　　任志强：今天我们讨论的时候，很多人用香港或新加坡的例子来比喻中国，说中国政府支出很少，其实不然，因为他们，新加坡也好，还是这个香港也好，他们没有经历而过有50年历史的分房制度，而中国经历的50年左右的分房制度，这个之前，我们大概现在，就在28亿的存量住房以后，50%以上是我们过去政府提供的福利分房，然后进行用低价房改的方式，变成了私有财产，那么还有百分之十几是，现在还保留着购买供房出租，那么供房出租上占很大的量，所以两头加起来就已经占60%，如果加上市政拆迁，各种这个政府的这个旧城改造拆迁，因为拆迁而获得，这个无偿获得这个，或者说补偿性获得的住房问题，也占百分之十几。我们像那种商品房，现在一共才百分之二十几，所以大头仍然是政府提供的，所以这个时间，实际上不需要提供社会保障体系的，只是在98年以后，我们才遇到一些新的问题，就是再有的没有分房的人，不可能靠无偿方式去获得住房了，那这时候，有收入的高低差别，那么这部分人可能就要由政府新的办法，比如说我们社会保障，廉租房、经济适用住房、两现房根据不同层次的来给予帮助，这样的话才能解决住房问题。

　　龙永图：根据你刚才提出来的数据就是说，实际上我们中国现在整个住房产量当中，大概75%都是政府提供的保障。

　　任志强：对，就是政府帮助和保障的。

　　龙永图：那么大概商品房25%，那么今后你觉得这样一个中国整个住房的一个发展趋势，这样一个比例可以维持呢？还是政府保障的这样一个比例会上升？这个商品房比例会降低，你是怎么看待这个趋势？

　　任志强：从目前土地供应制度来看，商品房比例会下降。

　　龙永图：会下降。

　　任志强：会下降，商品房过去应该说400万套左右，变成小户型以后，我们估计在450万到500万之间，套之间，按套数算，他们如果按今年，就是七年24号文件的之后情况看，实际上商品房可能会降到300万以下，更多的是转成了经济适用住房、廉租房和两限房，像北京这个两现房的比重，在去年的这个两现房土地供应的情况看，已经超过了商品房。

　　龙永图：你觉得这个趋势是个好的趋势，还是一个不好的趋势。

　　任志强：我认为不是一个好的趋势，从我们全国这个抽样调查的情况看，真正需要用廉租房保证的群体非常低，按我们统计数上这个低收入群体和最困难群体也就占10%左右，但是他们过去有一些有的分房了，扣除完了以后，大概全世界大概需要保障的部分都不会超过8%。

　　龙永图：都会超过。

　　任志强：不会超过8%，中国也一样。

　　龙永图：我们研究一下西方发达国家的这个发展过程，房地产这个产业一直是拉动。

　　任志强：经济增长的一个重要产业。

　　龙永图：经济增长很重要的一个发动机，或者是一个重要的支柱，如果我们过低或者过快的降低我们商品房这个整个提供的比例，或者绝对数量，那么对于房地产事业，对于整个经济拉动的力量就会减少，我觉得对于我们整个中国经济的发展，特别是中长期的发展的问题。

　　任志强：这个就属于配制的问题。

　　龙永图：所以我就觉得怎么样来解决这个土地资源配制的问题，我觉得在城市的住房的这个土地供应链当中，是不是管得太。

　　任志强：对。

　　龙永图：就是管得太严，实际上这个人多地少的问题，这个我认为主要就从全国来谈，特别是耕地面积和我们人口来看，实际上从城市来看，如果包括二线城市、三线程度的话，我觉得我们土地的供应不应该是太紧张的。当然刚才已经讲到这样一些体制性的障碍，觉得由于土地供应量长期紧张，所以供求关系得不到解决。（没说清，前后有矛盾）

　　任志强：对，根本没有从根本上得到解决。

　　龙永图：所以房价上涨，把房价这个下跌的这个前景应该说是非常渺茫的。

　　任志强：对，从去年来说我们，从03开始，我们实行土地召开化制度以来，03、04、05、06年土地供应量都是大幅度降低，减少，因为政府一个头开发，原来是开发商多开发，变成政府一头垄断的时候，供应量是跟不上的，只到07年年初的时候，这个我们政府工作报告才提出增加工委，所以去年的土地供应量增加了，从去年土地的供应量大幅增加看，08、09这两年，供求关系会稍微得到缓和，因为土地供应量是在07年已经开始增加了，所以我们觉得涨幅应该下降的，就是涨幅应该是下降的。

　　主持人：但它是持续上涨的那个价格

　　任志强：持续上涨这个从总体来看，我们认为还是要持续上涨。

　　第二环节：关于农民工等新市民的住房问题

　　主持人：现在政府已经意识到自己应该起到的作用。同时也加大了对公共产品的投入，和社会保障体系的建立，并且对农村和弱势群体政策的倾斜。那么二位认为，这种改变会给房地产市场带来什么样的影响？

　　龙永图：我觉得这个是我们中国将面临的一个长期的一个重大的问题，因为农村人口向城市的转移，这是我们中国今后几十年发展的大趋势。有人说每年大概是有一千万农民工要进城，成为城市的居民，大部分可能留下来，当然有少部分可能重新回到农村。那么在这样一种情况下，就是我们中国这个每年的大量的农工进城，而且很多成为新市民。在这种情况下，我们城市的土地供应又不增加，或者增加得不快，怎么样来解决这些农民工或者是我们讲的新市民的住房问题，可能也是我们将来这个住房体制这个建立一种保障体系非常重要的问题，因为这是涉及到中国城镇化的成败，我们现代化的成败一个非常重要的问题。这就是我们现在这个房价居高不下的一个非常重要的问题，因为每年都有两千万的新的居民需要住房，而这个住房又不在我们的考虑当中，我们把现在，我不太同意老是把这个农民工的概念固定下来，我更喜欢用新市民。从整个的中国经济发展的趋势的来讲，我们希望大部分的农民工能够留下来，成为新市民，让农民工成为一种历史的（径拐点），进入到这个我们这个字典当中，而不是一个现实生活当中的一个概念，所以这种对农民或者新市民提供住房的问题，你认为现在有什么提出好的办法，因为这涉及到我们中国城镇化的成功，因为现在很多的农民，他在城里面住得非常非常的简陋，但是的话，他在农村有相当好的住房。

　　任志强：对。

　　龙永图：他有自己宅基地建的房子，两三层的楼，但是都空中，但是在这儿，他又和这个城市居民在抢这个住房，就说这个矛盾怎么解决？可能也是我们住房当中一个非常重大的问题。

　　任志强：这里涉及两个问题，第一个问题是户籍管理问题，也许我们户籍房管理问题正在逐步的准备开发，可能中小城市城市先开发，而大城市后开发，就是因为人口膨胀的问题，决定了它不可能把所城市同时都开发，那这次人大中也提到了，这个公安部门在讲话中提高了，户籍开放的问题，5年以前实际上我们的户籍是开放的，随便，但是我们宪法在58年、59年进行修改了时候，把这个城市和农村分开，变成两块，如果没有户籍解决的话，是让农村的这些人口进城是不踏实的，因为有的地方没法上小学，有些地方是没法上中学，因为教育经费是根据当地的户籍人头拨得的，是国家拨的，那么没给你这个拨这个农民工这个子女这一份，农民工子女那一份是拨到了当地的所在地所在的县、市，所以这个渠道没法畅通，那么这个涉及户籍管理的问题，第二个就涉及到土地的制度扭转问题，那么也可能是一个土地私有化的问题，这两个问题不解决的话，城市的住房问题最后是没法解决的，一个是在政府工作报告，特别提出了我们人多地少的问题，在城市的总用地中，总面积中是容纳不下的，但按照这次人代会总理说的这个友好提供的信息，大概农民已经有两亿五千万人口进入到城市居住，这两亿五进了城以后，他在城市里并没有土地指标，因为我们是户籍拨的土地指标，但是他必须要占用土地资源，包括我们很多农村进城以后，大学生留在城里，他在农村已经给他宅基地了，给了他承包地了，但是他进城以后，这个农村的宅基地和承包地并没有取消，所以他等于实际上是占了两份资源，这两亿五在城里要占用城里的这个土地资源，反过来农村，他还要有两亿五的土地资源，因为有宅基地有各种问题，就是因为他不能把农村的宅基地卖掉，或者把房子卖掉变成钱，让他有资本去进城，这两者之间有一个巨大的差别，所以户籍和土地两个问题不解决的话，这个转换之间是画不成圆的。所以我们现在城市的最建筑，这个建城区别是3.48万平方公里，但农村呢，宅基地是16万多平方公里，是城市建城区的五，4.6倍都差不多，也就是说七亿的农民住宅用地占了城市的四倍多的面积，如果把他们完全城市化的时候，应该把他们的宅基地同时变成耕地或者变成建筑用地，这样的话，我们可能就解决了人多地少的矛盾，在耕地上我们确实是人多地少，有些农民的宅基地也不可能变成城市建筑用地，但是它可以转换，它可以变成耕地，然后在别的地方增加城市的建设用地，然后把耕地置换，如果这个土地上的问题解决了，和户籍上的问题解决了，我们才能从根上来解决供求关系问题。

　　龙永图：我们城市能不能从农村的宅基地当中这个置换出一部分土地，就是保证我们的耕地面积不减少，确保那个红线不突破的情况下，能够使大量闲置或者浪费的农村的宅基地，通过某种形成置换成城市的这个住房的供应。

　　任志强：这个可能有一个法律突破的问题。因为国外基本上是这样一个流传过程，但我们两种土地制度，一种是集体土地制度，一种是国有土地制度，从宪法长已经切了一刀了，把这两种土地制度，那就把宪法进行篮球还原，我不是说修改宪法，因为我们原来宪法只有一种土地制度，后来是五几年修改的时候变成两种，那么把它还原，把土地，把集体土地重新还原成只有国家和私人所有，就是就是我们退回五四年的这个最低版的土地制度上去，也许这个问题及得到了根本解决，这个可能还是比较难的一点，是吧？

　　龙永图：当然我觉得这个保留农民宅基地的话，也是一个很重要问题，我们在国外经常宣传就是我们中国的这个农民进城没有造成像过去很多西方国家，和有一些（外能）外国出现了大量的贫民窟，这个农民进城以后，一旦失去工作，就回不去的问题，因为我们确保了他们还有一个退路，我们就说我们政府给他们买了一个。

　　任志强：保险。

　　龙永图：一个保险，一个最低的一个，最后的一个出路，所以的话，这样我们不担心，我们国家的经济，或者产业结构发生重大变化的时候，有一些有工作的人，后来没有工作的时候，特别农民，他个还可以回去种田，但的话，现在的话如果是长期，我们实际上已经看到很多农民在城市里面住到三年、四年、五年。

　　任志强：他们的宅基地可能......

　　龙永图：他们的宅基地，是，可能超过十年，二十年，他们的宅基地你还保存着。

　　任志强：对。

　　龙永图：所以能不能有一个杠子，就是说你做了多少年以后，或者你已经有一个非常稳定的工作以后，你在农村的那个宅基地，就可以把它置换出来。

　　任志强：我们在户籍制造，现在准备进行这样的改革，他们提出来的方案就，当你在城里有房产，有固定收入，长期合约。

　　龙永图：对。

　　任志强：那么就可以把你的户籍从农村变到城市来。

　　龙永图：对。

　　任志强：但是这个还没有，这是刚刚提出来的方案，没有正式执行，但是我想不会有多少年，逐步会按照这样一个路走，比如说我家里有一个，从我小孩儿生下来的时候就带了一个保姆，所以她照顾那个出生的孩子，现在已经12年了，她在我家里差不多住了11年，那么她的，因为她待了11年，所以她的儿子和女儿都已经在北京工作了，在北京结婚了，当然她在农村有三套宅基地，因为她作为一个家庭有一套，儿子作为一个家庭有一套，女儿作为一个家庭也有一套，这三套宅基地实际上已经空了十几年了，每年他们可能只是在过节过年或偶尔回去一次，如果这一套能够变成这个一部分资金，就可以帮助他们在城里去获得住房，但是现在这三套宅基地是不能动，因为他们要作为保险，要重新农村去，所以等于说打保留占用了三套土地资源，可是城市同样他们还要有三套住房，是吧，你不管她住在多穷的地方，多小的地方，她一定要有三个地方住，这样就变成了双重土地浪费，所以最后就加剧了是人多地少的矛盾，而不是减少人多地少的矛盾，要缓解这个问题，首先要解决那头它的宅基地能够扭转，能够变成钱，能够变成进城她进城的资产，或者经营开业的资本，这时候才能形成这样一大环，也许这还需要一个较长的改革，所以说根源实际上还在于土地制度，如果农村的的土地制度和城市的土地制度，这两者至今能够并轨了，或者说用更简单的办法，不是说我国家征用农民土地，然后再卖给开发商，这样的方法解决的话，可能就解决了今天的土地矛盾问题，我个人觉得一个国家，我们960万平方公里，我们现在城市用只占了0.3%的国土面积，拿出1%的国土面积是足够的，可以放16亿人，所以完全可以解决我们土地的问题，而土地问题之所以现在得不到解决，就是因为我们土地制度上可能需要进一步的改革，那么这样才有可能把土地的资产盘活，让农民能够有资本变成市民。

　　第三环节：住房的三个层次，以及中低收入者的住房问题

　　主持人：任总曾经说过，完整的住房体系应该有三个层次。

　　任志强：对，我们一般是这样，就是人群大概分为一类，一类是有完全支付能力的，我们可以称为高收入者，或者中高收入者，那么他们有完全支付能力，就是我卖什么样的房子，跟我的日常生活没有关系，我的住房按揭可以是贷款的，也可以是不贷款，我一次性都付了也可以，因为房价的高低和他们住房需求，以及他们日常需求已经没有任何关系了，这就是所谓买高档房，买别墅的这一些人，他们实际上已经变成一种这个额外的消费了，和日常生活，说买猪肉，买什么、买鸡蛋，没有任何关系了，就完全支付能力的，第二层次应该说是完全没有支付能力的人，就是你房价降的再便宜，我也买不起，这些穷人就完全靠政府来解决了，比如廉租房，白给，那么再加上这么贴息贴租，有的是发得补贴，然后你去租房。那么第三类人就局部支付能力的，或者不完全支付能力的这么一说，就我们刚才说的一些年轻人，或说中等到高收入之间的这一部分人。这一部分人，这个有一些靠政府帮助是可以解决的，所以在政府工作报告里是帮助，帮助有几类，比如说廉租房（应该不属于这一类）是，经济适用住房是帮助的一种，就是我政府免除地价了。但是限价房也一类，限价房就是政府用一定的限制性条件来投标，限定这个这个房子的最高价格，这样的话，有可以帮助一部分中等收入的人可以买得起，这也包括那些，所谓我们说的年轻人，另外一部分，就给你公积金、住房补贴、低息贷款，或者是，这个我们去年的五年期贷款实际上还没涨价，这种方式（购房）集团让你去买。但中间还有一个层次就根本连限价房和经济适用住房也买不起，或者他超越过了购买经济适用住房的标准，但是买不起，限价房或者是商品房。那么这一部分人，实际上还是还是要从租过渡，如果不从租过渡是不行的。

　　龙永图：所以我觉得是不是我们这个住房体制改革，从98年开始改革，然后2000年停止分房，我们是不是缺乏一个过渡期，因为我在部里面的时候，我就感觉有些不公平，比如说头一年进部的一些青年大学生，他分到了房子。

　　任志强：对。

　　龙永图：到了第二年的大学生进来，就没有房子了，所以这个事情就很不公平，对于后来就差一年进部的这些大学生的话，完全是不公平的，所以没有一个过渡期来解决这样的问题。我们本来说你现在讲一些，（没有意义，去掉）你讲了一个我非常重要的一个事实，就是现在在生活困难的未必住房困难，生活比较好的，他住房未必就不困难，就像是有些大学生，有些研究生，那么他的工资还是比较高的，但是你叫他买一套商品房，绝对买不起，而以前的那些，这个这些老职工，这些虽然他的生活现在开始比较困难，但是的话，他的房子还是有的。

　　任志强：对，很多下岗职工是有房子的。

　　龙永图：所以现在这种，我们这个体制就是，所以对于这一部分年轻人，我觉得是不太公平，这个问题怎么解决，我觉得。

　　任志强：这个可能得需要，在我们的制度可增加一条，就是历史上在各个国家解决这些问题的时候，都重点有一个租赁性住房，我们现在实际上是两头，一头是福利分房的一部分，另外一头是购买的一部分，从去年开始，我们增加一条，叫廉租房，政府白给一部分，但是中间恰恰没有一个租赁的一个过程，他们二次大战的之后欧洲基本是用40年或70期的长期无息贷款或低息贷款，租赁性的土地或者白给土地，让开发说建设了一大堆专门用于租赁的房子，所以这个租赁性住房或个人投资长期贷款的租赁性住房在市场上占了很大比例，因为在从年轻人没有成立家庭，到进入社会成立家庭，或者说提高自己的职业，增加收入这个中间段。

　　龙永图：对。

　　任志强：主要是靠租赁住房解决问题的。我们政府工作的报告上今年提出了要适度消费，要改变消费习惯，这个（国六条）也提出这样一个道理，但是我们没有相应的配套设施，比如我们正常的消费方式，应该是先租后买，先旧后新，先小后大，逐步一个这个调换的过程，就说我刚刚毕业，我可能买一个一居室，结婚生孩换成一个两居室，孩子再大一些，就需要分住了，我可能换个三居室。在美国一生中，一个家庭一般要换七次房子，从租开始，从小、到大，然后等子女都分别出去以后，再把它变成小房子，因为老年人供养不起大房子，要变成小房子，到最后六十岁议长的，因为反而拥有私有化率最低，和我们反之，我们现在60岁以上的人，大概住房私有化率处在接近90%，美国基本上零，50岁以上的大概只有10%，为什么？到老年的时候，他把抵押给银行，抵押给保险公司，然后拿那个钱，反过来自己去消费，因为他遗产税很重，所以他不能把这个房子继续变成遗产给子女，就变成倒过来消费，反向消费，这样一个梯子的过程，但是我们现在的金融是不支持的，我们现有政策实际上不支持这种梯子消费的，因为我们所有的其他配套设施，在改革中都还没有完全市场化，还没有实现，因此对中间就出现了一个差距，我们现在老年人反而拥有的私房率是最高的，年轻人反而是最低的，我们三十岁以下的住房私有化率是相对是最低的。

　　龙永图：所以我就一直在关心就是年轻人的住房问题，因为现在我觉得我们年轻人的住房问题比较大，因为现在生活习惯也比较，正在不断的改变，比方我们年轻人踏进工作了，他还要和父母在在一起，他有很多的不方便，父母也感到很多不方便，不像我们过去，三代同堂，四代同堂，大家也觉得习以为常，但是现在的话，这个社会在发展，就真正大家要这个三代同堂比较困难，所以这个时候，年轻人的住房问题怎么解决？所以现在国家，因为他们的收入比较高，给他们解决这个廉租房的问题，更不能让他们买经济适用房，那么你们开发商又是开发比较非常高档的住房，他们也，他算是两头够不着，所以在这样的情况下，我觉得我们应该给我们年轻人的住房问题上一个（承诺）。

　　第四环节：对中国房地产业未来的展望，以及观众提问

　　主持人：刚才任总您谈到房地产的价格仍然会持续上涨，只不过是涨幅的大小问题。

　　任志强：对。

　　主持人：在这种情况下，会不会就是我们的这也消费者，我们的普通大众，他们怎么能理智的去面对这个问题，这个现实的，并且是长期的这个问题。

　　任志强：这个可能要改变我们我们年轻人的消费习惯问题。因为我们过去我们来说，因为捉通县是北京的一个郊区县，顺义、大兴都是郊区县，年轻人过去是不去的，但是现在他们不得不改变习惯，

　　龙永图：因为年轻人的住房问题的话，是有很特殊的一个问题，因为房改结束以后，我们的保障体系有没有建立起来。

　　任志强：对。

　　龙永图：在这样一个空档当中，我们的年轻人碰到了一些普遍的一些问题，特别是我们一些所谓的一些年轻人，他们的住房问题应该说遇到了很多这种，这种他们想像不到的困难，

　　任志强：到这些地区去，因为这些地区的房价比较便宜，交通也很方便，可是从心理地位来说，觉得我住在通县，人家住在北京市，我拿一个县里的这个户口，你拿一个城镇户口，心里很别扭，事后这些地区变成了主区，从通州县变成通州区，它是逐步扩大的一个过程，所以要适应这样一个过程。

　　主持人：对，就是心态上的要有一个…

　　龙永图：对，就是观念上改变。

　　任志强：现在北京三环路以内，去年的土地基本上是零，四环到五环之间的土地大概不到17%，大部分土地是五环以外，可是你现在还想在城里头拿一个大的居住几乎是不可能的，它一定是价格越来越高，所以大部分住房会挪到五环以外，或六环以外。

　　龙永图：政府除了在解决这个廉租房这方面要下工夫的话，在解决我这个公共交通方面也大工夫。

　　任志强：对，所以这些公共交通

　　主持人：公共设施。

　　任志强：对，所以北京这几年，铁路、这个地铁。

　　龙永图：地铁。

　　任志强：轻轨建设出得很快，因此在远的一些地方，比如说到天通苑，要一个小时上班，现在从天通苑坐到天坛，高铁，不到半个小时。

　　主持人：有高速，对，很快。

　　任志强：所以老太太可以从那儿坐一个两块钱的车票，就从天通苑跑到，早上就跑到天坛公园去逛公园了，过去这是不可能使实现的，是吧？

　　主持人：对。

　　任志强：现在它可以了，那么继任老太太可以到这么长的，从这个重点去坐到那个重点去逛公园，年轻人为什么不能用这样的交通方便的条件去把几个住房距离拉远一点，让房价降低一点，然后你的消费水平提高一点，生活质量提高一点，完全可以做得到，所以这一定是政府统一来解决一个东西，房地产不是单独的东西，所以建设部在调控过程中，常常会说这样的话，土地不建设部管的，金融不是建设部的管的，税务不建设部管的。

　　龙永图：交通不是。

　　任志强：交通也不是建设部管的，哪个都不是建设部管的，但是让建设部来调房价，这是不可能的事儿，对吧？

　　龙永图：对。

　　任志强：所有的我们这次改革中，有一个大部委制的改革，我不知道是不是能够在这些方面，也做到相对统一，把相干的和它有影响的内容加到一起，共同解决，如果说都是单一解决，你解决你的，我解决你的，所以这个市场很难统一。

　　龙永图：今天确实我们是和一个真正的房地产开发商，不只是房地产开发，而是房地产经济的这个专家进行一场非常深刻的一个对话，我相信在座的话，大家对房子，住房问题都非常关心。

　　主持人：而且很多都是年轻人。

　　龙永图：我希望能够趁这个机会，能够给这个任总提点问题。

　　主持人：大家有什么问题吗？好，这位。

　　嘉宾：刚才两位专家提到的就是说，我们80后是这个月光族，对于这个提法，当我们在这个结婚之前的时候，我也是属于80后的，那么在结婚之前的时候，我是属于月光族的，那么在我结了婚以后，这个时候我就感觉到我是一分钱的都不敢花，为什么？我有80万块钱这么一个贷款，银行贷款，另外还欠了这个亲戚朋友大概也有30多万，那么另外一放心，我这个不仅仅是还贷款，我这个医疗问题，现在还要进行医疗改革，还考虑生病的问题，还考虑的小孩子的问题，现在就是存在一个问题，年轻的话，他不是我们所理解的月光族，而且是什么？提出是结了婚以后，他们这个时候是不敢花钱，那么在这种情况，我们知道我们的这个拉动经济有三大这个架设，一个是讲我们的投资，还有一个是（万资），那么还有一个我们讲的这个消费，那么这时候我们的消费，这个作为我们消费需求在，不是在增长，而且在抑制，那么对于问题，我想请两位专家如何来看待？

　　任志强：你可能把贷款，还贷款看成是负债了，如果你画一个财务的丁字帐，一头是资产，一头是负债，最后你如果把这二十万作为负债的话，你最终资产是不是大大增长了，你在还你的资产，你并不是在还你的负债，如果说你没有资产，你有二十万的欠款，你是花的是白给的，给别人了，但是这里如果有这个资产的话，你花的是买回你的资产，是还原你的资产。如果你原来只花的钱，比如说你是租房子，租房子是不产生资产价值的，你所有的住房公积金都得变成零了，可是还贷款，你是产生资产价值的，如果你的房产是继续在升值的话，你可能30万买的房子，可以卖50万，50万的房子可能值100万，你还的可能仍然是20万贷款，对不对？如果你的20万是租的房子，你可能租的十年，你的资产是零，这一部分，在我们的消费中，不进入消费，是进入消费的。就是买房这一部分是进入投资的。

　　龙永图：任总实际上在跟你讲，你实际上是在这个赚钱。

　　任志强：赚钱。

　　龙永图：你在进行投资。但是我从你刚才那种比较痛苦的提问当中看，我的判断是你做了一个错误的决定，要我的话，是你当初不应该买这个房子，这样你会轻松很多，你花钱会。

　　任志强：或者你可以买便宜一点，小一点的小房子，也可能你今天就没这么痛苦了。

　　龙永图：所以的话我为什么提出来，对于很多年轻人讲的话，刚才任总也讲了，美国人平均一年要换七次房，开始都是租房，然后买一个小房子。

　　任志强：也许你买给旧房子就没这么大的压力。

　　龙永图：买个旧房子，然后再买一个小房子，但是我们的年轻人在目前情况下什么，各种各样的原因始终是想一步到位，这样的话，就变成了一个，用一句话难听的话，就是“防路”，然后你就背上一个沉重的包袱，如果我是你的话，我绝对不会第一步就开始买一个新房子，常常背上这个沉重的保护，人生看吧，就那么几十年，背着那么一个负债的包袱，过渡自己一生当中应该最快乐的时候，我觉得这个未必是一个正确的决定，记得当时的话，我提出来就是说，年轻人最好是以租房，我觉得要当时很多年轻人要工作，当然的话，任总刚才讲，你现在的话，虽然很痛苦，但是你积累了一个很好的资产，也许是个很好的投资，但是我的话，我觉得这就是一个选择的问题，如果你是要选择一个快乐的人生，必须轻松的人生，我想你最好是租房，如果你要是想是将来到了你快五十岁的时候，有一个非常好的一个投资的话，那你承受那种苦难，那也是你自己选择的，我觉得这也是一个，自己选择的问题，我讲的可能比较直一点。

　　主持人：那么任先生您曾经说过，中国现在已经不是急救的时代，应该建立一个长期的住房政策。那么您认为，一个什么样的房地产市场才是健康可持续的呢？

　　任志强：市场一定要是单独的市场，不能把市场和政府和责任纠合在一起，政府一定要承担起政府的责任，今年的政府工作报告上，第一次提出了政府和市场两个分开的概念，那么我想我们的中国政府正在逐渐把市场还原于市场，让它归位，政府承担政府责任，政府的责任归位，那么这两个之间一定要用社会的办法去解决两者之间的衔接问题，也解说我们所说夹心层的解决问题，这样这样才能组成一个完整的市场，那么市场如果有变成了单一的市场功能的时候，它才会最活的法律和最好的制度，来保证市场的完整性。

　　主持人：那龙先生对这个房地产的意见如何？

　　龙永图：我很赞成任总的这一个讲话，因为前几年关于整个房地产问题的一个讨论，归根到底就是在目前中国搞市场经济的情况下，政府在房地产的在居民住房的问题下，到底承担什么责任，政府不是拼命的打压房价，因为这个整个房的这样一个开发，还是中国拉动中国经济发展的一个非常的重要方面，没有哪一个政府打算想去阻碍自己的经济的发展，所以的话，打压房价实际上是从现在的角度来看，这个比较蠢的事情，现在政府现在已经找到自己的位置，就是建立一个住房的社会保障体系。我相信的话，我们中国的政府应该实行以老百姓这个生计作为最核心的这样一个执政理念的这样一个政府，在建立这个保障（防卫）在机制方面会大有作为的，而且的话会给老百姓解决很多的问题，所以的话，我觉得我们中国的这个关于房地产的问题这次讨论的话，实际上关于在市场经济条件下，政府和市场怎么发挥作用，政府和市场怎么相互互动的这样一个问题，这一个问题的话，我觉得已经得到了解决，我相信我们中国老百姓今后的住房的问题会得到改善，谢谢。

　　主持人：那您认为这个房地产，房地产的前景会是什么样子？那么房地产的这个企业家应该在其中应该承担什么样的责任呢？

　　龙永图：我觉得我们中国房地产发展的前景是非常好的，我很多年前就讲过，我们的房地产永远是个朝阳产业，因为从西方发达国家几十年的发展来看的话，房地产一直引领着，推动整个的发展，我们应该鼓励我们房地产的开发商，给他们更多的这样一个正面的这样一个鼓励，因为这几年房地产开发商的形象也受到很大的损害，本来不是他们责任的事情，就推到他们头上去了，本来应该是政府应该做的事情，好像都是房地产开发商也应该做的事情，我觉得这样的争论以后，大家已经明确这样一个（不行），所以我相信的话，我们的房地产开发商商在这个遵纪守法，在对社会负责，在提供绿色的这样一个住房方面会发挥更大的作用，我对我们中国房地产开发的这个发展予以非常很高的希望。

　　主持人：好，本期节目到这里就要结束了，子感谢龙永图先生，感谢任志强先生，谢谢现场观众朋友们，“观天下风云，与永图论到”，我们下周同一时间再见。